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自己从售楼部直接买房,与中介带着到售楼部买,到底能差多少钱?
10 / 17 09:38

很多人不愿意中介经纪人和自己到售房部去买房。

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而另一方面,我在售房部遇到好几位购房人,在售房部已经把房子看好了,价格、楼层和房号都已经确定好了,然后还要另外再找某一个中介经纪人带去买房。

我问他为什么呢?他说,经纪人带去的确是能少一部分钱,虽然钱不是很多,但蚊子再小也是肉嘛。

我就问他,很多人对中介经纪人很反感呢。干嘛专门找中介经纪人带去看房呢?他说,每个人观点不一样嘛。

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我以前也是反感经纪人,听人说经纪人有多坏,我也怕吃亏上当,以前都是听说。

自己买了几套房,卖了两套房,和经纪人打交道后发现,问题没有这么夸张,我还没有遇到什么不愉快的事儿。

我现在每次买房,都是找中介,我也曾经建议我的亲戚朋友找中介买房。有时候问我的朋友,他们刚开始也不信任中介,问他们为什么,他们都说网上经常看到,某人买房、卖房被中介骗了。

其实,这只是网络上看到,这么多人买房,难免有会出现什么问题,单独的几个问题经过网络的宣传,无形之中放大了问题。

不管你是带着中介从售楼处买房还是直接到售楼处买房,归根结底,你都是找的中介公司买房。

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为什么会这么说呢?这你就要了解房地产销售模式了。

一、房地产销售的模式有哪些

房地产和其他商品销售一样,有自营销售、代理销售、分销渠道销售。

1、自营销售:就是开发商自己组建的销售团队。这销售团队又分为售房部的内渠销售团队和外渠拓展团队。

一个小的开发商,外渠拓展团队也有几十个人,而大的开发商外渠拓展团队有300~500人之多。

你看到售楼处的置业顾问,就是内渠销售团队;你在公园、车站看到的一些销售,就是外渠拓展团队。

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2、代理销售:商品房的销售也有代理销售,开发商聘请专业的房地产代理公司来销售。

从本质上说,代理公司也是中间服务商,直接服务开发商和购房人,因此,代理商也是中介公司。

大众概念中的中介公司是为二手房提供居间服务的房地产经纪公司,是服务三级市场;售房部代理商的置业顾问也是居间服务,这个居间卖的是新房,是服务二级市场。

大多数售楼处并非是开发商的置业顾问在销售,一般的开发商不直接销售商品房,售楼处是代理公司在销售。

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3、分销渠道销售:这就是我们常见的中介公司卖新房的模式。不仅是中介公司销售新房,还有一些在写字楼办公的专业的房地产销售公司,这些公司也属于分销渠道销售。

目前,国内绝大多数开发商出售的商品房,实行代理加分销的模式销售,极少数开发商是自己组建的销售团队。

在了解了商品房销售模式后,那我们再来看看你自己从售楼处直接买房和带着中介从售楼处买房到底能差多少钱?

带着中介从售楼处买房很多时候是能够节省一部分费用的,但具体的能节省多少费用,这个不能一概而论。

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二、这里从以下几个方面来说,中介公司会为你节省费用

1、中介公司本身有一些优惠

有些开发商为了提高分销渠道销售的积极性,会对分销公司额外有一些折扣。

毕竟来说,分销渠道是一个项目最大的销售动力,能把各个分销公司的经纪人的积极性调动起来,你的项目销售的速度就快了,你回笼资金就更快。

一般来说,开发商对分销渠道有1%~2%的优惠,这要看开发商有多少货值的产品,销售进度的安排等情况而定。

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2、经纪人争取优惠

在售房部买过房的人很有体会,有时候置业顾问对你并不热情,爱理不理的样子,如果你要和她沟通什么问题,置业顾问还不一定能和你沟通。

置业顾问有很多客户,如果你很犹豫,置业顾问就判断你不是购房的人,还有其他客户等着置业顾问接待,置业顾问并不一定在你这里花费太多的时间。

相反,经纪人寻找到一个客户是很困难的,经纪人是很珍惜眼前的客户的,只要你有要求,经纪人都会尽量和你沟通,尽最大的努力来满足你的要求,包括争取折扣。

一般的售楼处,经纪人能争取到1%~2%的优惠折扣。

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3、经纪人本身有圈内熟人,更容易获得折扣

在房地产销售圈内做几年销售,再怎么也有一些圈内熟人,包括在售房部做管理的熟人,如果你买房恰好遇到某经纪人有熟人在售楼处,经纪人都愿意为你申请折扣的。

上面分析的就是你找中介经纪人能获得一定的折扣优惠。

三、怎么认识“羊毛出在羊身上”的问题?

有的人还是会有疑问,说代理商和分销渠道的销售中间会产生费用,这些费用不就是买房人支付的嘛,买房人还是要支付中介费,“羊毛不是出在羊身上”吗?

这费用当然是你买房人支付,但是我理解“羊毛出在羊身上”和你的理解是有不同的。

很多买房人的观点是带着中介到售房部买房会增加的费用,比如中介公司的中介服务费,如果不找中介公司自己直接到售房部买房,支付的房款可能会少一些。

其实,这个理解是不正确的。

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大家知道,任何商业都需要推广,推广都需要支付费用,包括房地产的销售。一般来说,高层住宅的推广预算费用在500元/平米,中介在销售一套房后(这里指住宅),会获得1.5%~3%的佣金服务费。

如果销售100平米的住宅,总价在150万左右,开发商预算的推广费用是5万元,而支付给中介公司的服务费,最多也只有4.5万,一般是按照2%的比例计算佣金计3万元。

从中介和开发商的角度来说,开发商支付给中介公司的服务费是开发商销售预算之内的推广费用。

不管你是带着中介到售楼处买房,还是你自己直接到售楼处买房,开发商预算的推广费都在那里。

你自己到售楼处去买房,是为开发商节省了一笔推广费用的支出。开发商预算内的推广费用既不会支付给中介公司,也不会减少你的购房款。

四、还有的人的观点是,中介公司卖的房子,是不是开发商加价卖的呢?

我们从相反的角度来思考这个问题:如果加价卖给你,你愿意买吗?那中介公司卖给谁呢?

中介公司卖的房子和开发商卖的房子是同样的价格,才能让市场达到一个平衡。

如果到售楼处来买房的是一个价格,对带着中介来买房的又是另一个价格,那最终带来尴尬的是开发商自己。

开发商支付给中介的服务费,是开发商的推广费用,和土地、税费、建筑成本、配套设施、利润等一样,都计算在成本里,具体的体现在房价里。

这和你带着中介公司买房或者直接到售楼处买房,没有任何关系。

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从上面的几点分析来看:

带着中介从售楼处买房还是比自己到售房部买房有优势,至少,有的开发商还有1%#2%的优惠嘛,你自己到售楼处去买,谁提醒你还有1%~2%的优惠呢?

我个人的观点是,带着中介去售楼处买房,要比你自己到售楼处买房,更有优势,更能节省你的购房成本。

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